土地に関する役所調査のポイント
建物を建てようとする場合、まず最初に行うのが、建物を建てようとする土地（敷地）に関する調査です。 この敷地に関する調査のことを敷地調査といいますが、役所調査は、敷地調査のうちの1つで、土地に設定されている法令による制限について調べる調査のことをいいます。
また、役所調査は、相続した土地に相続税がかかる場合に、その不動産評価に必要な情報を得るために行うこともあります。
以下では、この役所調査のポイントについて解説します。
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役所調査では何を調べるのか
土地には様々な法令上の制限がかかります。 例えば、建物を建てようとする敷地が都市計画法上の用途指定地域内にあれば、用途指定地域で建築可能な建物しか建築できません。 また、建ぺい率と容積率の上限が指定されますので、敷地面積に対して一定割合以上の規模の建物の建築は不可能になります。
同じく、建物を建てようとする敷地が、都市計画法上の都市計画区域や準都市計画区域内に所在すると、接道義務が発生します。 原則として、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接した敷地でないと、建物を建築できません。
また、建物を建てようとする敷地が、建築基準法上の防火地域や準防火地域内にあれば、 防火対策の観点から、建築できる建物の規模や構造に対して一定の制限がかかります。
具体的には、以下のようなことを調べます。
- ・その土地が都市計画法によって区分された地域のどれに当たるのか
- ・市街化調整区域または市街化区域であるか
- ・地域の用途や、その地域ごとに設けられた建ぺい率や容積率、高さなどの制限があるか
- ・都市計画施設や区画整理事業など、都市計画に関わるものか
- ・地区計画区域や建築協定区域であるか
その他、開発や地形などによる制限があるか、などを細かく調査します。
また、その不動産自体についてだけではなく、周辺の道路区域や官民の境界線、上下水道の設備やガス設備がどうなっているかも調べます。
相続した土地の評価を行う場合には、これらの調査結果に、土地謄本、建物謄本、周辺地域の要約書と、公図、地積測量図、建物図面を照らし合わせます。
このように、役所調査では、多方面からの調査が必要となります。
役所調査のポイントについて
役所調査とは、建物を建てようとする敷地に設定されている法令上の制限を調査するだけですから、税務署の税務調査に対する対策のように、事前に様々な準備をする必要はありません。
役所ではコンピューターや台帳などを使って調査をするだけなので、基本的には、建物を建てようとする敷地に関する基本的な情報があれば、十分に対応可能です。 ただし、役所調査は、役所の様々な部署が関わってきますから、事前に担当窓口を把握して置く必要があります。
役所調査では担当窓口の確認が重要
用途指定地域、建ぺい率や容積率等都市計画法上の制限に関する調査の窓口は、調査対象敷地の所在地を管轄する市区町村役場の都市計画課や用途整備課が窓口となります。
敷地に接する道路に関する制限等、道路法に関する調査の窓口は、敷地に接する道路が私道であれば、市区町村の道路整備課や道路管理課、同じく接する道路が都道府県道であれば都道府県土木事務所、国道であれば、国土交通省の国道管理事務所になります。
防火地域に該当するか否か等建築基準法に関する調査は、市区町村の建築指導課、建築課、建築確認申請担当係が窓口となります。 なお、いずれの窓口に確認に行く場合でも、事前に電話で、調査に必要な資料を確認しておくと安心です。
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