相続実務における雑種地の相続税評価を分かりやすく解説
雑種地に分類させる土地の相続税評価についての概要をこちらで分かりやすく解説します。雑種地の相続税評価は、税理士でも間違えることが多いため慎重になる必要があります。こちらで概要を学んでいってください。
1.「雑種地」の定義
不動産登記事務取扱手続準則第68条「土地の地目」にて23個の土地の地目が定められています。
不動産登記所の登記官が現状を判断して登記簿に地目を記載されるものですが、登記簿に記載された地目のうち、税制上の区分では1号から11号までの以下に該当しない土地のことを「雑種地」と定めます。
「田」「畑」「宅地」「学校用地」「鉄道用地」「塩田」「鉱泉地」「池沼」「山林」「牧場」「原野」、および20号「保安林」に該当しない土地
また、同69条において
「第5号：水力発電のための水路又は排水路」
「第8号：競馬場内の土地のうちの馬場」
「第9号：テニスコート又はプールについて宅地に接続してないもの」
「第12号：火葬場の建物の設備のないとき」
「第13号：高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域」
「第14号：鉄塔敷地又は変電所敷地」「第15号：坑口又はやぐら敷地」
「第16号：製錬所の煙道敷地」
「第17号：陶器かまどの設けられた土地で永久的設備と認められる雨覆いがない場合」
「第18号：建物がない木場（木ぼり）の区域内の土地」
においても、「雑種地」と定めます。
この雑種地と定めた内容を「財産評価総則基本通達第2章7」にて財産評価に使用します。
具体的には、ゴルフ場や遊園地、資材置き場や駐車場など多種多様な土地が雑種地に該当します。
なお、青空駐車場の敷地などにおいては、登記簿上の地目が宅地と記載されている場合がありますが、財産評価をする上では、この敷地は現況の地目である雑種地に分類されます。
さらに、固定資産税の課税地目が“田”や“畑”になっている場合においても、相続税評価上では“雑種地”に分類されるケースが多いです。
2.「雑種地」の相続税評価
税制上の雑種地の評価価額は、その雑種地と状況が似ている雑種地周辺の土地を参考にして、この財産評価総則基本通達の定めにより評価した1平方メートルあたりの価額を求めて、その参考にした土地と評価を行う雑種地との形状や位置などの条件差を考慮して算出した雑種地の1平方メートルあたりの価額に、雑種地の面積（単位：平方メート）を掛け算して、全体の雑種地の評価価額を算出します。
雑種地（ゴルフ用地、遊園地、文化財建造物である構築物の敷地、鉄軌道用地は除きます）の価額は、下記（１）（２）のいずれかの方法により評価します。ゴルフ用地、遊園地、文化財建造物である構築物の敷地、鉄軌道用地については、別途評価方法に定めがありますがこちらでは記載を省略します。
（１） 近傍地比準方式
雑種地は、基本的にはこちらの近傍地比準方式で評価することとなりますが、雑種地の固定資産税評価額に倍率が明示されている場合には、次項の（２）で評価を行うことになります。
雑種地の価額を、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基にして、その土地と雑種地との位置や土地の形状などの条件の差も考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額により評価します。
例えば、評価する雑種地の現況が宅地に類似するときには、下記算式により雑種地の価額を評価します。
（“宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額”−“1㎡当たりの宅地造成費”）× 地積
＊この算式の「宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」とは、評価対象地が路線価地域にある場合は、算式「路線価×奥行価格補正率等の補正率」で、倍率地域内にある場合は、算式「近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額×宅地の評価倍率×奥行価格補正率等の補正率」で求めます。
なお、宅地であるとした場合の評価を行う際には通常の土地評価明細を用い不整形地補正等も考慮して評価を行うこととなります。
（２）倍率方式（雑種地の固定資産税評価額に倍率が明示されている場合）
雑種地の固定資産税評価額に倍率が明示されている場合には、上記（１）の方法ではなく、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価します。
この倍率とは、国税局長が定める倍率で、状況が類似する地域毎に、その地域にある雑種地の精通者意見価格、売買実例価額等を基に決められています。
倍率が定められているかどうかは、国税局のホームページにある「路線価図・評価倍率表」にて、該当地域の「雑種地の評価」に記載があるか否かで知ることができます。 ちなみに、東京都では倍率の定められた雑種地はありません。
3.まとめ
雑種地の相続税評価の概要をご説明してきました。 ここではあくまで概要をお話ししただけで、その他いろいろな個別論点等で分からないことが出てくると思います。
そのような場合には以下の書籍をお勧め致します。相続税専門の税理士法人チェスターが2016年2月に出版した書籍となります。
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