贈与時に財産の評価額を下げる方法
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自用地よりも貸家建付地
第３章の章末にあげた「農地の一部を更地に転用した兼業農家Ｃさんの事例」では、賃貸アパートを建てて子に贈与していましたが、土地は自分で所有し、子に無償で貸与していました。
このように地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを、土地の使用貸借といい、最も高い自用地としての評価額になります。
これを貸家建付地に変えることができれば、借地権割合と賃貸割合のダブルで割引され、評価額をかなり下げることができます。
賃貸アパートなら８割評価
まずは、賃貸アパートを不動産管理会社に、子が借りている土地の借地権ごと、サブリースします。
するとその土地は形式上、不動産管理会社が同じ店子として居続けることになります。
継続して居続ける店子は、借地権の権利が強まるので、その土地は貸家建付地として評価されるようになります。
評価の計算式は、
１－（借地権割合×借家権割合）
となりますから、だいたい８割評価となるのです。
本来なら、子が親から私用貸借で借りている土地は、貸家建付評価はできません。例外としてアパートの店子が全員居続ければいいですが、一人でも入れ替わったら適用できないので、現実的にあり得ないでしょう。
しかし、一括借り上げで不動産管理会社を店子にすれば、その会社と契約している限りは店子が変わらず、貸家建付地評価ができるのです。
間に会社をはさめばいいので、自分で会社を設立し、そこにサブリースするのでもかまいません。
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