相続した土地や不動産を売却する際の手続きと注意点
１．相続した不動産を売却すると譲渡所得税
土地の売却をする際、基本的に「売却益」があれば譲渡所得税が課税されることになります。その際の税率は条件にもよりますが20%ほどで、決して低い税率とは言えません。この譲渡所得税は、「売却金額」に対して20％ではなく、「売却益」に対して20％である点に注意が必要です。
例えば、昔3000万円で購入した土地を相続後に5000万円で売却した場合、利益の2000万円に対して20％の税金が課税されます。しかし相続の場合には、昔から所有していた土地も多く、取得時の購入価額が不明のことも多くあります。このような場合には、売却金額の5％のみを取得時の購入価額として計算することになっていますので、購入価額が不明な時には、譲渡所得税の金額も大きくなってしまうことが想定されます。
２．相続してから3年10ヵ月以内に売却すれば特例あり
相続した土地の売却の場合、一定の条件を満たせば譲渡所得税が優遇されます。例えば相続税の支払いが困難なため相続した土地を売却し、得た対価で相続税を納税したとします。この場合その売却した土地自体も相続財産に含まれ、相続税を支払うために売却したのにその売却益に譲渡所得税が課税されると、同一財産に対する二重課税となってしまいます。つまり税金を支払うのにまた税金が課税されることになるのです。
そのため相続税申告期限から3年以内の土地譲渡では、一定の方法により計算した金額分は土地売却の譲渡所得から控除するという特例を受けることが出来ます。これを相続税の取得費加算の特例といいます。この特例は相続税申告期限から3年以内、つまり相続開始から3年10ヶ月以内の土地売却にのみ、1日でも過ぎてしまうと受けられませんので注意が必要です。
３．相続税の取得費加算の改正（平成27年1月1日以降）
上記の相続税の取得費加算ですが、税正改正されており、従来よりも控除できる額が小さくなっている点に注意が必要です。これまでは、複数の土地を相続して、その中の一部の土地を売却した場合に、土地全体について取得費加算が適用できましたが、改正後は、「売却した土地に対応する相続税の分」に限定されてしまったため、従来よりも取得費加算の影響が少なくなってしまいました。
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