貸駐車場についての小規模宅地等の特例の適用可否
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、建物等の敷地となっている必要があります。また、貸付事業用宅地等の事業用には、準事業も含まれます。
質問のケースでは、砂利敷きとのことですが、砂利が構築物として認められるようなもので、管理をされていれば、その駐車場の敷地は小規模宅地等の特例の対象となります。
事業は『準事業』も含む
相続開始の直前において、被相続人等の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものであることが、小規模宅地等の特例の適用要件となっています。(措法69の4)
ここでいう事業のなかには、「準事業」として、「事業と称するに至らない不動産の貸し付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの」も含まれます。つまり、駐車場については、その事業規模等は問われていません。一方、「相当の対価を得て継続的に行うもの」に限られているため、親族に著しく低い賃料で貸していた、といったような使用貸借による貸付は特例の適用は出来ません。
青空駐車場は対象外、構築物の有無が重要
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、建物又は構築物の敷地の用に供されているものに限られます。したがって、構築物等の施設のない駐車場、いわゆる青空駐車場は、その規模に関わらず、特例の対象にはなりません。
アスファルト敷き駐車場や立体駐車場の敷地は、構築物の存在が明らかであるため、小規模宅地等の特例の対象となります。
一方、砂利敷きの路面は、構築物(耐用年数15年)とされていますので、小規模宅地等の特例の構築物に該当します。
ただし、砂利敷きの駐車場であっても、砂利の量が少ない場合や砂利が埋没していて構築物とはいえない状態にあった場合等については、宅地への転用の際に除去や撤去が容易であるため、又は構築物が堅固な施設とはいえない状況であるため、小規模宅地等の特例の対象とはならないと判断される場合もありますので、慎重に検討する必要があります。
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