相続放棄しても空き家の管理義務は残る！空き家になった実家はどうすればいい？
親が亡くなって空き家になった実家を誰も相続したがらない場合は、相続人全員で相続放棄することができます。相続放棄で空き家を手放すことができればすっきりするかもしれません。
しかし、本当に相続放棄すべきかどうかは慎重に考える必要があります。相続放棄したからといって、ただちに空き家の管理義務がなくなるわけではありません。そもそも、相続放棄すると空き家以外の遺産も相続することができなくなります。
この記事では、空き家になった実家がある場合にどうすればよいか、適切な対処法をご紹介します。
この記事の目次
１．相続放棄をしても空き家の管理義務がなくなるわけではない
相続放棄は、亡くなった人の財産も債務も一切引き継がず、相続人の立場を放棄することをいいます。
亡くなった人に借金があって返済義務を免れたい場合に有効な方法ですが、空き家を手放したい場合には必ずしも有効ではありません。相続放棄で空き家を手放しても、引き続き空き家の管理義務は残るからです。
1-1.相続財産の管理義務はいつまで続くのか
誰も管理する人がいなくなった空き家は、崩壊や火災の危険性があるほか、動物の侵入や草木の成長で周囲の環境を悪化させる恐れがあります。管理の不行き届きで損害が発生しないように、また損害が発生した場合に責任の所在を明らかにするためには、誰かが管理義務を負わなければなりません。
つまり、第1順位に当たる子供や配偶者が放棄をすればその次以降の順位である、親や兄弟に影響を及ぼすのです。
民法第940条第1項では、相続放棄した人に対して、次に相続人になる人が管理を始めるまで引き続き相続財産を管理することを義務づけています。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
２ （略）
（引用元：e-Gov法令検索 民法）
なおこの条文では、相続人となるべき人が全員相続放棄して相続人がいなくなった場合については明記されていません。このような場合は、相続財産管理人が管理を始めるまでの間、最後に相続放棄した人に相続財産の管理義務があると考えられます。
相続財産管理人は、相続人がいない相続財産の管理や清算を行う人のことで、その相続財産に関わる利害関係者が家庭裁判所に選任を申し立てます。相続財産管理人の選任手続きについては、下記の記事をご覧ください。
1-2.空き家の管理義務は強化されている
誰も管理する人がいない空き家が全国的に増えていて、社会問題になっています。国土交通省が実施した「令和元年空き家所有者実態調査」では、調査対象となった空き家の半数以上に腐朽や破損があることが明らかになりました。
（参考）国土交通省 令和元年空き家所有者実態調査
2015年に空き家対策特別措置法が施行され、管理状態が特に悪い空き家は行政の指導を受けることになっています。相続放棄で管理義務を免れたつもりになっていると、忘れたころに行政の指導が入るかもしれません。
空き家対策特別措置法の内容は、下記の記事を参照してください。
空き家対策特別措置法の内容とその対策【空き家オーナー必見！】
1-3.相続放棄して相続財産管理人を選任するとどうなるか
相続放棄で相続人がいなくなった場合は、相続財産管理人を選任することで空き家の管理義務を免れることができます。ただし、相続財産管理人には報酬を支払う必要があり、スムーズに清算が進まない場合は報酬が多額に上る可能性があります。
1-3-1.いつまでも空き家を処分できない場合がある
相続財産管理人は必要に応じて、相続財産から債権者への弁済や故人の療養看護をした人（特別縁故者）への分与などを行います。弁済や分与をしてもなお残った財産は国に納められます。
しかし、価値の低い不動産は国に受け付けてもらえません。相続財産管理人は空き家を売却して国に納めることになりますが、誰も相続したがらないような空き家であれば簡単に売却することもできません。
結果としていつまでも空き家を処分することができず、相続財産管理人に報酬を支払い続けなければならない可能性があります。
1-3-2.相続して固定資産税を払うほうが安い場合も
相続財産管理人を選任するときには、報酬に充てるため数十万円から100万円程度の予納金が必要になる場合があります。相続財産から報酬を支払うことができれば予納金は返還されますが、これだけの費用がかかるのであれば、空き家を相続して固定資産税を払うほうが安い場合もあるでしょう。
２．空き家になった実家がある場合の適切な対処法
空き家の管理義務を免れるためだけに、相続人が全員で相続放棄することは得策ではないかもしれません。相続財産管理人が管理を始めるまでは管理義務が残るうえ、その後の清算に費用がかかるからです。しかも、全員が相続放棄してしまうと相続財産管理人による清算を待つしかなく、原則として相続放棄を撤回することもできません。
ひとまず相続人の誰かが相続して管理義務を負いながら、時間をかけて売却や活用の機会を探ることを考えてみましょう。
2-1.地道に売却の可能性を探る
相続した空き家にすぐに買い手がつかないとしても、時間をかけて探せば買い手が見つかるかもしれません。古い空き家を取り壊して、更地として売り出すことも選択肢になるでしょう。
相続した空き家を3年以内に売却した場合は、税制上の特例で売却益にかかる所得税が軽減されます。具体的には、一定の要件のもと譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。この特例は2023年（令和5年）12月31日まで適用でき、相続した空き家を取り壊して土地を売却した場合も対象になります。制度の詳しい内容は、国税庁ホームページを参照してください。
（参考）国税庁ホームページ No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
2-2.空き家を活用できないかもう一度検討する
空き家を無理に売却しようとしないで、自身で活用できないかもう一度検討してみてもよいでしょう。たとえば、他人に貸し出すか、老後の住まいとして取っておくなどあらゆる可能性を考えてみます。
新型コロナウイルスの影響でテレワークなど新しい働き方が普及しつつあり、郊外の一軒家でも借り手がつくかもしれません。また、思い切って相続人の誰かが移住するのも一つの解決法です。
３．空き家の相続でお困りの場合は相続の専門家に相談を
空き家になった実家を相続することになった場合の選択肢をまとめると、次の図のように表されます。
相続人の全員が相続放棄しても、何もしなければ空き家の管理義務を免れることはできません。一方、相続財産管理人を選任すると管理義務はなくなりますが費用がかかります。
空き家を相続することになって相続放棄をした方がよいかどうかがわからない場合は、相続の専門家である弁護士または司法書士にご相談ください。CST法律事務所と司法書士法人チェスターは、いずれも相続税専門の税理士法人チェスターと提携して業務を行っています。
相続した空き家の売却については、相続問題にも詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
株式会社チェスターは税理士法人チェスターのグループ会社です。不動産売却のご相談から税金のご相談までワンストップで対応いたします。初回の面談は無料で承りますのでお気軽にお問い合わせください。
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