相続登記にかかる費用は？自分で行う/専門家に依頼する際の報酬相場を紹介

相続登記には費用がかかる

相続登記をする際には費用がかかりますが、そもそも相続登記という言葉は知っているけどどんな手続きなのか分からない方も多いと思います。本題に入る前に相続登記とは何なのかを簡単に説明させて頂きます。

相続登記とは

ある土地を誰が所有しているかを調べたいとき、誰に聞けば良いでしょうか？その土地が家の敷地である場合はインターホンを押して居住者に所有者が誰かを聞けば分かるかもしれません。その土地が駐車場である場合は、車を停めている人に所有者が誰かを聞けば分かるかもしれません。

でも、もっと簡単な方法があります。土地や建物の所有者は、法務局に備え付けられている登記簿に記載されています。法務局に行けば、登記事項証明書という土地や建物の情報が記載されている証明書が取得できるので、ある土地を誰が所有しているかは簡単に調べることができます。

不動産の所有者が亡くなられた場合、不動産の所有権は、相続により配偶者や子供等の相続人に引き継がれます。亡くなられた方から相続人に不動産の名義を変更することを「相続登記」と言います。

相続登記の必要性

2021年5月31日現在、相続登記は法律上の義務ではありません。しかし相続登記をしないと、登記事項証明書を取得しても既に亡くなられた方が所有者として登記されているままの状態が続いてしまうので、現在の所有者が分かりません。

現在の所有者が分からないとなぜ困るのかというと、例えば国や市町村が道路や公園を作りたい時（この場合、自治体が個人から土地を買い取ったりします）に、所有者が分からないと計画が止まってしまいます。また、相続登記を何世代にもわたって放置してしまうと、元々の所有者を知っている人が誰もいなくなってしまい、いわゆる所有者不明土地になってしまいます。

相続登記にかかる費用はいくら？（自分で行う場合）

今回のメインテーマである相続登記にかかる費用を見ていきましょう。相続登記はたくさんの書類を集めたり作ったりしないといけないため大変ですが、自分で行えば、その分専門家に依頼するよりも費用が安く済みます。専門家に依頼する場合の費用は後述しますが、先に相続登記に必要な全ての準備を自分で行う場合の費用を考えてみましょう。

費用①登録免許税

相続登記をする際には、法務局に登録免許税という税金を支払う必要があります。登録免許税は相続する不動産の金額（固定資産税評価額）を基に計算し、その税率は0.4％です。例えば1,000万円の不動産を相続する場合の計算式は、次のとおりです。

固定資産税評価額を基に計算するので、2,000万円の不動産を相続する場合は8万円、3,000万円の不動産を相続する場合は12万円と、相続する不動産の固定資産税評価額が高ければ高いほど登録免許税額も高くなります。

免税措置により登録免許税が免除されるケース

2018年度の税制改正により、一定の条件を満たす相続登記では登録免許税が非課税となる制度が設けられました。この免税措置は、2021年度の税制改正によって期限が1年延長され、2022年3月31日までに相続登記をする場合に適用されます。

１．の免税措置は、例えば登記事項証明書上の所有者がＡさんであり、Ａさんが死亡した後Ｂさんが相続したが、相続登記でＡさんからＢさんに名義変更しない間にＢさんが亡くなってしまい、Ｃさんが相続したケースが当てはまります。この時にはＡさんからＢさんへの相続登記をして、ＢさんからＣさんへの相続登記をしますが、ＡさんからＢさんへの土地の相続登記については登録免許税が免除されます。

２．の免税措置は、相続する土地が市街化区域外の土地であり、その土地がある地域が法務大臣に指定されている地域で、固定資産税評価額が10万円以下であれば登録免許税が免除されます。市街化区域外か否かは各市町村が出している「都市計画図」を見れば分かります。また、法務大臣が指定する土地か否かは法務局のホームページを見れば分かります。

詳しくは法務局のホームページをご確認ください。
（出典：法務局ホームページ　相続登記の登録免許税の免税措置について）

費用②固定資産評価証明書の取得

登録免許税を計算するときに必要な固定資産税評価額を確認するため、相続する不動産の市町村役場で、固定資産評価証明書を取得します。固定資産評価証明書は、相続する不動産が東京23区内にあれば都税事務所、その他の場所にあれば市町村役場で取得することができます。取得費用は、都税事務所では不動産1つにつき400円です。ただし、複数の不動産がある場合に、1回の申請にまとめると、つ目以降の費用が100円になる場合があります。その他の地域では、市町村によって異なりますが、一般的には300円～400円程度です。

市町村によっては不動産登記専用の評価証明書（価格通知書とか評価通知書と呼ばれています）が取得できることもあります。こちらの証明書は無料で取得できるので、登記申請のためだけで、かつ市町村が発行していれば、こちらの証明書を取得しましょう。

費用③戸籍謄本などの取得

相続登記に必要な戸籍謄本などの公的証明書を取得する際にも費用がかかります。戸籍謄本は正式には戸籍全部事項証明書と呼ばれていますが、こちらは1通450円です。また、戸籍全部事項証明書だけでなく除籍謄本や改製原戸籍謄本などの別の種類の戸籍を取得する必要もあり、こちらは1通750円です。

戸籍は原則として、亡くなられた人の出生から死亡までの分を取得する必要があります。人にもよりますが、大体4通から6通程度の戸籍を取得するケースが多く、その場合にかかる戸籍取得費用を合計すると4,000円前後となります。
また、相続人の現在戸籍を取得する必要があり、その取得費用が1人当たり450円かかります。

これらのほか、被相続人の住民票の除票や、不動産を取得する相続人の住民票を取得する必要があります。市区町村役場によって異なりますが、住民票や住民票の除票の取得費用は1通200円～400円です。

費用④その他にかかる実費

遺産分割協議をする場合は、印鑑証明書を相続人全員分用意しなければいけませんので、1人当たり200円～400円かかります。また、亡くなられた方が自分で書いた遺言（自筆証書遺言と言います）を遺していた場合は、家庭裁判所に日付や署名の有無などを確認（遺言の検認と言います）してもらう費用として800円がかかります。
なお、遺言が公正証書遺言である場合や、自筆証書遺言であっても法務局の保管制度を利用していた場合、検認の手続きは必要ありません。

また、相続登記が完了した後に、きちんと名義が変更されているか確認するため、不動産の登記事項証明書を取得して記載内容を確認します。登記事項証明書は、1通600円で取得できますので、土地1つ建物1つの自宅の登記事項証明書を取得すると1,200円かかります。

相続登記を専門家に依頼する際の費用はいくら？

相続登記を専門家に依頼する場合は、先述した登録免許税や戸籍取得費用等とは別に、手数料（報酬）がかかります。書類作成などの面倒な手続きを代わりにやってもらえるため当然と言ってしまえば当然ですが、いくらくらいかかるのでしょうか。

相続登記の報酬相場に関するアンケート

相続登記を代理できる専門家は、司法書士と弁護士 に限られます。今回はその２つの専門家のうちでも、ほとんどの相続登記を代理している司法書士報酬の相場について確認します。

司法書士報酬を歴史的に見ると、以前は司法書士会という組織が報酬額を細かく定めていて、どの司法書士に依頼しても同じ金額の報酬を支払う時代がありました。しかし現在は司法書士の報酬額が自由化されていて、司法書士事務所ごとに自由に報酬を決めているので、報酬が高い事務所も安い事務所もあるため、相場を知っておくことは大事です。

日本司法書士会連合会という組織が、2018年に全国の司法書士に対しアンケートを実施しています。そのアンケートの中で、相続登記の報酬の平均値は60,983円から78,326円という結果が出ています。

実際の資料はこちらです。
（出典：日本司法書士会連合会ホームページ報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施））

ここで注意すべきなのは、この6万円から7万円の報酬はどこまでの業務を指しているかということです。具体的には、「書類作成費用は別途3万円かかります」とか、「戸籍代行取得の報酬は別途1万円かかります」といったケースはよくあります。重要なのは、相場を知った上で、内訳を含めてきちんと報酬についての説明を受けることです。

公開されている料金体系によると、地域にもよりますが、フルサービスで8万円から10万円程度の報酬で、書類集めや書類作成は自分でやって登記申請を依頼するだけなら5万円から7万円程度の報酬が一般的といえそうです。

相続登記の報酬が加算されるケース

父・母・長男・長女の4人家族で、父が亡くなられた場合で考えてみましょう。父名義の不動産の相続登記をする際に、専門家に依頼する際の報酬が加算されるケースの一例を紹介します。

 

第一に、父が不動産をたくさん所有していた場合です。

自宅だけ（土地1個と建物1個）の相続登記と、自宅と投資用マンションと山と田んぼ合わせて20個の相続登記とではもちろん後者の報酬が高くなりますよね。

 

次に、父より先に長男が亡くなっていた場合（かつ長男に子供ありの場合）です。父より先に長男が亡くなっていた場合、長男の代わりに長男の子供が相続人となりますが、これを代襲相続といいます。集めるべき書類が多くなり、手続きも煩雑になるため、報酬が高くなることがあります。

 

相続人の人数が極端に多い場合も同様に高くなります。

一般的な相続の場合、相続人は1人から4人程度がほとんどですが、相続人が10人を超えてくる場合など極端に多い場合は、先ほどと同様の理由で費用が加算されることが多いです。

最後に、不動産の評価額が極端に高い場合です。1,000万円の不動産を相続する場合と2,000万円の不動産を相続する場合とでは報酬はあまり変わりませんが、1億円や2億円など評価額が極端に高くなると、代理で登記申請する司法書士の責任も大きくなるため、報酬が高くなる傾向がみられます。

相続登記の費用のシミュレーション

司法書士に相続登記を依頼する場合にかかる費用のシミュレーションをしてみます。なお、相続登記の費用は依頼する司法書士によって異なります。実際にかかる費用は依頼する司法書士に必ず事前に説明してもらってください。

一般的な家族構成で2,000万円の土地を相続するケースだと、登録免許税が8万円、評価証明書の取得費用が400円、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と住民票の除票の取得費用が5,000円、相続人の現在戸籍と住民票と印鑑証明取得費用が2,000円、登記事項証明書が600円、しめて88,000円が実費の合計です。

実費に加えて、司法書士に登記申請書の作成、遺産分割協議書の作成、戸籍等の収集、登記申請を依頼すると10万円程度の報酬がかかりますので、相続登記の費用総額としては198,000円（消費税10,000円込み）ということになりますね。

このシミュレーションは1つの例であり、報酬がこれより高い場合も安い場合もありますし、実費がこれより高い場合も安い場合もあります。司法書士事務所では見積書を出すところまでは無料となっていることも多いので、見積書を確認してから依頼するかどうか決めると良いでしょう。

相続登記を専門家に依頼する基準

専門家に依頼するかしないかで一番の基準となるのは、やはり報酬（手数料）ではないでしょうか。自分でやれば実費だけで済みますが、専門家に依頼すると実費プラス報酬がかかってしまいます。

専門家に支払う報酬は、「専門知識」と「時間」に対する費用だと考えられます。専門家のほうが相続登記に精通しているため手続きに間違いが無いし、お任せしてしまえば専門家が相続登記の申請をしておいてくれるため自分の時間は他のことに使うことができます。

毎日が忙しくて法務局に行く時間も無く、相続登記について調べたり勉強したりする時間が惜しい方は、専門家に依頼した方が良いかと思います。そのような方でなくても、実費を除く費用を一切支払いたくないとお考えでなければ、一度司法書士に相談して見積もりをしてもらうことをお勧めします。

相続登記を依頼する専門家の選び方

インターネットで見つけた司法書士事務所でも、自宅の近くにある司法書士事務所でも、まずは電話で予約して相談に行ってみましょう。多くの司法書士事務所は、初回の相談料を無料としています。

その上で、一番気になる点＝相続登記にいくらかかるのかを詳しく説明してもらいましょう。相続登記の費用は、お客様のケースによって金額が大きく変わることがよくあります。金額が高ければ、なぜ高いのか納得のいくまで説明してもらってください。もし、説明を嫌がっている専門家だった場合は、他の司法書士事務所を探しましょう。

また、分かりやすく説明してくれるかということも重要なポイントです。難しい専門用語ばかり使って説明をしてくる専門家では、不安な気持ちは拭えません。安心して手続きを任せられるような、意思疎通ができる専門家に依頼できれば、相続登記以外にも何か困ったことがあった時に相談することができます。

相続登記の費用に関する注意点

相続登記の費用は、自分でやっても専門家に依頼しても、決して安い金額ではありません。そもそも不動産という価値のある財産に関する手続きなので、当たり前と言ってしまえば当たり前ですが、いくつか注意しておきたい点があります。

①相続登記の費用負担者を決める方法

相続登記の費用は誰が払うものなのでしょうか。相続人が3人、4人いる場合、代表者が支払うものなのか相続人が分け合って支払うものなのか、疑問が生じます。

一般的には、「不動産を引き継いだ人」が相続登記の費用を払うことが多いです。相続人Ａさん、Ｂさんがいて、土地をＡさんが相続する場合はＡさんが登記費用を支払うということになります。

ただし、土地（評価額1,000万円）をＡさん、土地以外の財産（現預金5,000万円）をＢさんが相続する場合に、Ａさんが相続登記の費用を支払うと不公平に感じる場合もありますよね。このような場合には、Ｂさんは現預金5,000万円を相続する代わりに相続登記の費用を支払うという取り決めをしてＢさんが支払うこともできます。

相続人が1人の場合には迷うこともありませんが、相続人が数人いる場合は相談して費用の負担者を決めましょう。

②相続登記の費用を必要経費として処理する方法

相続登記にかかる費用は仕方がないとしても、適切に申告することで必要経費と認められることがあります。必要経費として処理できる場合は税金上有利になることもありますので、以下のケースに当てはまる場合は要チェックです。

相続登記した不動産を売るケース

相続した不動産に限らず、不動産を売却する場合には譲渡所得税という税金が課税されます。譲渡所得税は、不動産の売却によって得た金額から取得費と譲渡費用を差し引いて、残った利益に税率を掛けて計算します。

相続登記した不動産を売るケースでは、取得費として相続登記の際に支払った登録免許税や登記費用を譲渡所得から差し引いて計算することが認められます（事業用不動産を相続した場合で、これらの費用を経費として事業所得から差し引いていた場合を除きます。）。
もちろん登記費用が全額返ってくるというおいしい話ではありませんが、もし条件に合致する場合はお得になります。

詳しくは国税庁のホームページに記載がありますので、（こちら）をご確認ください。
（出典：国税庁ホームページＮｏ．3252取得費となるもの）

相続登記した不動産を農業・不動産賃貸に用いるケース

相続登記した不動産を農業・不動産賃貸に用いる場合は、事業経費として計上することができる可能性があります。この点、2004年までは事業経費ではないと考えられていましたが、最高裁判決を受けて、2005年以降に相続した不動産の相続登記費用も事業の経費として認められる運びとなりました（所得税基本通達３７－５）。

これって経費に該当するのかな？と疑問が生じた時には、損をしないためにも税務署に相談するか、お近くの専門家に相談することをお勧めします。

相続登記の費用に関する疑問と解答

ここからは相続登記に関して、特に相続登記にかかる費用に関してよくあるご質問にＱ＆Ａ形式でお答えしていきます。

Q①専門家へ支払う費用は各専門家によって異なる？

はい。前述しましたが、現在は司法書士事務所ごとに依頼費用を独自の報酬基準に基づき計算しており、「どの司法書士事務所に依頼しても金額は一緒」ではありません。逆に言えば、お客様自身が適正だと思う金額、納得のできる金額で依頼する司法書士事務所を探すことができます。

多くの司法書士事務所がホームページ上で料金表を公開していることもありますが、実際にかかる費用はケースによって違ってくる場合も多いので注意が必要です。

Q②専門家への依頼費用を抑えられるケースはある？

はい。依頼費用は「何を依頼するか」で金額が決まることが多いです。例えば、戸籍請求は自分でやるので、戸籍請求以外を専門家に依頼します、ということであれば依頼費用は少し安くなります。依頼者自身が相続登記の準備の一部を担う場合は、依頼先の専門家にどのくらい金額が変わるのか相談してみましょう。

Q③専門家への依頼費用に含まれるものは？

この点は司法書士事務所により大きく異なります。ある司法書士事務所では申請手続き8万円、戸籍などの収集に2万円、その他書類作成に2万円で合計12万円になりますが、他のある司法書士事務所では申請手続きも戸籍などの収集もその他書類作成も全て合わせて10万円ということも有り得ます。依頼費用に何が含まれているのか、何が含まれていないのかは、依頼を決める前にきちんと確認しておきましょう。

Q④兄弟間の相続では依頼費用が変動する？

はい。一般的に多くの司法書士事務所では、親子間の相続登記よりも兄弟間の相続登記の方が、費用は高くなります。なぜ費用が高くなるかというと、単純に手続きが煩雑になるためです。兄弟間の相続だと、集めなければいけない戸籍が多くなり、その他書類作成をする際に記載しなければならない情報も多くなります。手間がよりかかるケースでは、報酬が高くなる可能性があります。

Q⑤相続登記をしたい不動産が遠方にあると依頼費用は変動する？

不動産がどこにあるかは、基本的にはあまり費用に影響しませんが、中には金額が高くなる司法書士事務所もあります。なぜ基本的に影響がないかというと、オンラインでの登記申請が2005年頃から可能となり、実際に法務局へ出向く必要が無くなったことが理由として挙げられます。また、相続登記に必要な書類も郵送で取得することが可能だからです。

そのため、たとえ遠方にある不動産だとしても、あまり変わらない労力で登記申請ができるため、専門家に支払う費用が大きく変動することは少なくなりました。

Q⑥固定資産税評価額が高いほど依頼費用も高くなる？

依頼する司法書士事務所によって異なりますが、大きく分けて2種類の計算方法があります。
一つは「基本報酬が8万円で、不動産の固定資産税評価額が1,000万円毎に報酬を1,000円ずつ加算する」という方法です。この司法書士事務所で固定資産税評価額が1億円の不動産について相続登記を依頼する場合、8万円プラス1万円（1,000円×10）で9万円となります。

もう一つは「基本報酬が8万円で、不動産の固定資産税評価額が1億円以上の場合は報酬を15,000円加算する」という方法です。この司法書士事務所で固定資産税評価額が1億円の不動産について相続登記を依頼する場合、8万円プラス15,000円で95,000円となりますので、前者の報酬より高くなります。他方、固定資産税評価額が1億円より安い不動産の相続登記であれば8万円で依頼できるので、前者の報酬体系より安いことになります。

このように固定資産税評価額によって依頼費用が変わる場合と変わらない場合があるので、実際に依頼しようとする司法書士事務所がどのように報酬を計算しているのか、確認されることをお勧めします。

まとめ

今回は相続登記にかかる費用をメインに、その中身や安くする方法などを解説してきました。相続登記は多くの方にとって馴染みの無い手続きであることに加えて、相場が分からない、いくらかかるのか見当もつかないとなると、不安も更に大きくなってしまいます。
自分で相続登記をする場合、専門知識がなければ手間と時間をかけても徒労に終わってしまうことがあります。実費以外に費用を一切かけたくないとお考えでなければ、専門家に依頼するべきでしょう。

専門家に依頼する場合にはしっかりと比較検討をして、相場観を身に付けておくことが重要です。

相続登記の費用や専門家への依頼について疑問があれば、相続手続き専門の司法書士法人チェスターにご相談ください。