空き家売却で3000万円控除!?相続で空き家問題も解決する特例とは？

１．空き家問題が深刻化している理由

そもそもなぜ空き家問題が深刻化しているのかというと、少子高齢化による人口減少が主な理由とされています。

また、土地は建物が建っている状態の場合、更地よりも固定資産税が低くなります。お金を払って建物を壊した上、高い固定資産税を払うことになるということを懸念して建物をそのままにしているというケースが多く、空き家問題が深刻化してしまうのです。

「平成２５年住宅・土地統計調査」の結果によると、全国の空き家数は約820万戸となり、総住宅数に対して13.5％との空き家率となりました。この「空き家」は二次的住宅と言われる別荘、売りに出されている住宅、賃貸用の住宅などが該当します。これらは空き家とは言え、利用予定がある空き家となるので管理が行われている空き家と言えます。

問題となるのは「その他の住宅」に含まれる放置された状態の空き家です。この放置されている状態の空き家は地方よりも都市圏に多く見られる傾向にあります。今後ますます空き家は増えていくことが予想されます。

とは言え、自分の居住用の家は持っているし、相続した実家を壊して高い固定資産税が取られるのも・・・売却したら所得税もかかるし・・・・と思ってしまいますよね。そこで、政府はこの空き家問題を解決する対策として、譲渡所得の特別控除の特例を定めました。

２．空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続した空き家を売却した際に得た、譲渡所得に係る譲渡所得を最大3,000万円まで控除するという特例です。

（１）適用要件

① 特例の適用期間

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用期間は下記の通りです。

② 家屋の要件

上記の要件を全て満たしている家屋の場合には特例の適用が可能です。

（２）譲渡要件

この特例は譲渡する際の要件もあり、下記の要件を全て満たしている必要があります。

耐震基準に適合していない家屋の場合には、耐震リフォームを行った後に売却する必要があります。また、建物を壊して更地として譲渡することも可能です。

（３）特例適用の際の必要書類

① 家屋、家屋と敷地を売却した場合

② 更地として売却した場合

（４）譲渡所得税の計算方法

＊取得費が不明の場合には譲渡価格の５％で計算します。

例）母（被相続人）が住んでいた実家（昭和50年建築）を息子が相続し、800万円で耐震リフォームを行い4,000万円で売却しました。

【特例適用なし】

【特例適用あり】

特例の適用を受けていないければ600万円の譲渡所得税が課税されます。しかし、特例の適用を受けるだけで譲渡所得税は0、非課税となります。

３．共有名義の場合にでも適用可能

不動産の相続の場合、共有名義としてしまうと後々面倒なことが多いため、一般的には共有名義での相続は止めたほうが良いとされています。

しかし、相続開始から３年以内に売却する予定であれば、共有名義にすることでそれぞれが特例の適用を受けることが出来ます。

つまり、兄妹２人が共有名義で不動産を相続した場合には、譲渡所得税の特別控除はそれぞれ3,000万円づつ、合計6,000万円まで控除されることになります。

それぞれが控除の適用を受けるためには、家屋と敷地の両方を共有名義とする必要があります。家屋はどちらか一方が相続し、土地のみを共有名義とした場合には特例の適用が受けられませんので注意してください。

４．小規模宅地等の特例との併用も可能

被相続人の居住用不動産の場合、相続税の減税措置として小規模宅等の特例があります。

小規模宅地等の特例の適用を受けた場合でも「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」の適用が可能です。

＊小規模宅地等の特例については下記をご確認ください

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まとめ

相続によって取得した空き家を売却すると譲渡所得税が控除される「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」についてご紹介しました。

この特例には期間が設けられており、また相続開始から３年以内の売却が対象となります。空き家となった実家の売却をご検討の場合には、なるべく早めに不動産会社を決定し売却の手続きを行うようにしましょう。