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国税庁は、平成26年1月1日以降及び平成27年1月1日以降に適用される「小規模宅地等の特例」の税制改正項目について、平成25年12月6日付で法令解釈通達を公表しました。その中でも、平成26年1月1日以降の相続から緩和される二世帯住宅等や老人ホームの入居にあたる判定基準の取り扱いが明らかになりました。

改正前の二世帯住宅の場合、構造上区分されている二世帯住宅では、それぞれの区分ごとに独立した住居ととらえ、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できる部分は、原則被相続人が居住している部分に限られていました。

平成26年1月1日以降の相続では、この構造条件が撤廃され、構造上区分さている二世帯住宅であっても一棟の建物全体の敷地につき特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できることとなります。ただし、一棟の建物がマンションのように区分所有されている場合には、二世帯住宅とは言い難いため、その専有部分ごとに判断されます。区分所有建物であるか否かの判定にあたり、法令解釈通達にて、「区分所有建物である旨の登記(・・)」がされている場合であることが明らかになりました。

被相続人が相続開始直前に老人ホームに入居していた場合、改正前では、生活の本拠が老人ホームに移転したとして、空き家となった被相続人のご自宅につき、小規模宅地等の特例を適用することが難しかったのですが、平成26年1月1日以降の相続では、
①介護を受ける必要があるため老人ホームに入所していたこと、
②空き家となった家屋を貸付けていない又は親族が居住していない、
の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用が可能になります。

今回公表された法令解釈通達によると、被相続人の自宅について、「新たに(・・・)被相続人等以外の居住用とした場合」に適用が受けられなくなることが明確になりました。つまり、被相続人が老人ホームに入居する前から同居していた親族がいて、引き続き居住している場合については、親族の居住部分も小規模宅地等の特例の適用が受けられることが明らかになりました。