小規模宅地等の特例で80%節税！土地を相続したら絶対使うべき特例

１．小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例を簡単に言うと、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば330㎡までは80%減額するというものです。

小規模宅地等の特例を使うと1,220万円もの税金をカット

「80%減額される」と言われても小規模宅地等の特例がどれほどオトクか想像しづらいというご意見をよくいただきますので例を出します。

詳しい計算をすると複雑になるので、簡略化した例をあげると、
1億円の土地を相続した場合を考えます。

【小規模宅地等の特例を使わない場合】

相続税は土地の1億円から基礎控除で3,600万円控除し、余った残りの6,400万円に課税されます。
おおよそですが支払うべき相続税は1,220万円です。

【小規模宅地等の特例を使った場合】

小規模宅地等の特例を使えば、まず1億円の土地が80%減額されます。
その後、減額した残りの2,000万円に課税されますが、ここからさらに基礎控除の3,600万円が控除されますので土地の税金の支払いはゼロになります。

小規模宅地等の特例を使わなければ1,220万円の税金を支払い、使うと税金がゼロ。
この違いを見ていただくと、いかに負担軽減ができるかイメージいただけたと思います。

小規模宅地等の特例を使えるのは土地だけ

節税をするのであれば必ず使うべき小規模宅地等の特例ですが注意するべきポイントが1点あります。

それは「土地だけに使える」ということです。

また、建物は持家の場合は控除はありませんが、貸家であれば控除がありますので合わせて使うとさらに相続税の支払いを抑えることができます。

２．小規模宅地等の特例が使える土地と条件

では小規模宅地等の特例を使うにはどうしたらいいのか？

小規模宅地等の特例が使える土地は大きく分けて以下の３パターンです。

１．特定居住用宅地：住宅として使っていた土地
２．特定事業用宅地：事業で使っていた土地
３．貸付事業用宅地：賃貸していた土地

それぞれの土地で使える人、減額される率など違いますので、各条件を詳しく見ていきましょう。

（１）特定居住用宅地等：住宅として使っていた土地

被相続人の自宅がある土地に適用されます。

【減額率と適用面積】
減額は80％。適用される限度面積は330㎡までです。
＊約100坪まで適用可

例えば、400㎡の自宅を相続したら、そのうちの330㎡までが80%減額され、残りの70㎡は通常の課税率で税金がかかります。

【使うためには？】
次にあげる３つのうち１つでも当てはまることが必要です
① 被相続人の配偶者が土地を相続
② 被相続人と同居していた人が土地を相続
③ 被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得（＊家なき子特例）

（２）特定事業用宅地等：事業で使っていた土地

被相続人の個人名義の土地で、個人名義の建物で事業をしていた場合に適応されます。
商店街にあるお肉屋さんや駄菓子屋さんなどの個人商店が、よくあてはまるケースが多いです。

【減額率と適用面積】
減額は80％。適用される限度面積は400㎡までです。
＊約120坪まで適用可

【使うための条件】
相続開始前からその土地で事業をやっている
相続税の申告終了（申告期限の１０か月間）まで事業用の土地として使う

【ポイント】
株式会社・有限会社はどうしたらいい？

親族で会社をやられているときに多くみられるケースですが、土地が個人名義で、建物が法人名義の場合は特定事業用宅地になりません。

それでは小規模宅地等の特例は使えないのかというとそうではありません。

小規模宅地等の特例は使えます。

ただ、この場合は「特定同族会社事業用宅地」というまた別区分の土地に該当しますので、減額率や条件も少し変わってきます。

相続した会社を申告期限までに転業・廃業した場合は小規模宅地等の特例は使えるのか？

使えませんのでご注意ください。

（３）貸付事業用宅地等：賃貸していた土地

被相続人が貸していた土地に適用されます。
アパートや賃貸などはもちろん、駐車場や駐輪場も含まれます。

【減額率と適用面積】
減額は50％。適用される限度面積は200㎡までです。
＊約60坪まで適用可

【使うための条件】
相続開始前から土地の貸付を行っている
相続税の申告終了（申告期限の１０か月間）まで貸付を行っている

３．あなたは小規模宅地等の特例を使えるのか？

どうしたら小規模宅地等の特例を使え、どのような土地が、どれほど減額できるか見ました。

あなたが相続する土地がどの土地に該当し、大まかに特例が使えるのかどうかがわかったと思います。

ただ、ご注意いただきたい点は今回ご紹介したことは概要なので「あなたが相続した土地は小規模宅地の特例を使えるのか？」という疑問に正確に答えられていないということです。

土地の形や面積、使い方は人それぞれで、どのような場合に特例が使えて、どのような場合に使えないか、数百種類ものパターンに応じた取り決めがあります。

例えば
・一緒に住んでいたが家計の財布は別々
・2世帯住宅
・被相続人が老人ホーム、病院にいた
など。

それぞれどういったパターンがあるのか、また書くべき申告書類は何かなど、全体像を知りたい場合は、「小規模宅地等の特例を使って節税をするために必要な知識のすべて」からご覧ください。

最後に小規模宅地等の特例をご自身で適用判断するためにオススメの専門書と税理士にご相談する場合の注意点をご紹介させていただきます。

オススメの専門書

オススメする専門書は、高橋安志先生の「小規模宅地特例の活用」です。
小規模宅地等の特例の本の中で一番パターンを網羅しています。
しかし専門家に向けた本ですので少し読みづらいかもしれません。

税理士に相談する場合は

専門家にご相談する際には必ず相続専門の税理士にご相談ください。
もし専門外の税理士に相談すると特例が適用できるのに「適用できない」と言われるリスクがあります。

相続を専門にしている税理士を選ぶ際には「税理士の選び方」からご覧のうえ、ご相談されることをオススメします。